Sản phẩm giá tốt , cộng thêm 01 khu dân cư đủ độ lớn để đáp ứng không gian cuộc sống , cơ sở hạ tầng xã hội tốt sẽ thuyết phục được những người có nhu cầu mua thật và số lượng sản phẩm 16.000 căn hộ

( Thị trường Sài Gòn )

1.Phân tích  về giá đất nào đáp ứng .

Với giá dự kiến cho 7 tỉnh thành  là 700 trđ thì điều đó có nghĩa giá bán ở Sài Gòn, Hà Nội sẽ cao hơn 20 -30% . nên khi tung ra ở Sài Gòn giá bán ước tính là 840 trđ .

Tỷ suất lợi nhuận bình quân trên thị trường bất động sản là 15% -20% trên tổng vốn đầu tư đối với điều kiện bình thường và sản phẩm phổ thông , thì giá thành sẽ ở mức là 714 trđ .

Căn hộ bình quân cho sản phẩm sẽ có diện tích 60 m2, nên giá thành căn hộ khoảng 12 trđ .

Hệ số sử dụng đất trung bình là 5 .

Chi phí xây dựng khoảng 6 trđ/m2 .

Nên giá đất phân bổ khoảng  1.7 trđ/m2 sàn xây dựng .

Với hệ số sử dụng đất là 5 thì giá đất  là 8,5 trđ/m2 .

Với hệ số sử dụng đất là 6 thì giá đất là 10,2 trđ .

Do vậy để làm được điều này thì đất có giá 9-10 trđ .

Giá đất này là giá đã bao gồm tiền sử dụng đất  và kỳ vọng của người mua

Do vậy giá đất hợp lý sẽ ở mức 7-8 trđ /m2 .

2.Đất mua đâu là hợp lý .

Giá đất mua đã có tiền sử dụng đất là 7-8 trđ , đất chưa nộp tiền sử dụng đất khoảng  4-5 trđ/m2 .

Qui mô đất : 200.000 căn trong năm, nên mỗi năm sẽ tung ra 40.000 căn , Sài Gòn hấp thụ khoảng 40% tương đương 16.000 căn /năm . Do vậy số lượng diện tích đất cần triển khai là 24 ha/năm , để triển khai 5 năm là 120 ha .

Với cách làm của Vingroup là tạo ra khu đủ lớn để tạo ra giá trị cộng thêm trong tương lai nên khả năng VinCity sẽ chọn những khu đất trên 10 ha để triển khai .

Những khu vực lý tưởng có thể chọn .

Quận 9 : một phần Thành Phố Xanh , khu gần ga cuối Metro …

Quận Thủ Đức : dọc theo đại lộ Phạm Văn Đồng và Kha Vạn Cân , Ngô Chí Quốc …

Hốc Môn : Khu Bà Điểm , Khu chợ Đầu Mối …

Bình Chánh :  Tỉnh Lộ 10 , dọc đường dẫn cao tốc , khu Nguyễn Văn Linh …

Nhà Bè : Nguyễn Bình , cuối Nguyễn Hữu Thọ …

Quận 12 : Lê Văn Khương , khu tái định cư 38 ha …

Bình Tân : Khu công nghiệp Tân Tạo , cuối Vĩnh Lộc B …

3. Lợi ích :

Với chiến dịch hớt váng thành công của phân khúc cao cấp và nghĩ dưỡng hạng sang , thì việc mở rộng sang thị trường có nhu cầu thực là hợp lý khi 02 phân khúc trên sẽ nhanh chóng bão hòa .

Với phân khúc căn nhu cầu thật thì công nghệ xây dựng thuộc giản đơn và Vingroup  đã sẵn có công ty xây dựng, trộn beton, gỗ … nên  lợi nhuận sẽ gia tăng theo chuỗi . Trong xây dựng căn hộ , nếu thiết kế hợp lý thì sẽ tiết kiệm được được chi phí 5% ,  xây hàng loạt theo modul và số lượng lớn giá  xây dựng giảm 5% , công ty xây dựng lợi nhuận 5% -7% , công ty phụ trợ lợi nhuận 5-10% . Nhìn trung lợi thế chuỗi sẽ mang về thêm lợi nhuận 5-10% .

Và còn đó khi đưa vào hoạt động là các dịch vụ thương mại, y tế, trường học, giải trí .

4. Đánh giá :

Tính khả thi về  mặt kinh doanh : sản phẩm giá tốt , cộng thêm 01 khu dân cư đủ độ lớn để đáp ứng không gian cuộc sống , cơ sở hạ tầng xã hội tốt sẽ thuyết phục được những người có nhu cầu mua thật và số lượng sản phẩm 16.000 căn hộ .

Tính khả thi về đầu tư : Lợi nhuận sẽ đạt mức tốt khi  Vin vận hành tốt chuỗi xây dựng, cung ứng cho công trình  .

Tính khả thi về tài chính : sản phẩm giá tốt , phù hợp với nhu cầu đại chúng nên  việc thời gian bán hàng sẽ rút ngắn , cũng như sự tài trợ vốn từ các tổ chức tài chính theo nhiều hình thức nên số vốn tự có bỏ ra cũng không nhiều .

5.Tác động thị trường :

Số lượng căn hộ 16.000 căn /năm sẽ ảnh hưởng lớn với các chủ đẩu tư có căn hộ dưới 1 tỷ . Do đó, sẽ loại trừ nhanh chóng các chủ đầu tư không uy tín và chất lượng xây dựng kém . Người mua nhà sẽ được hưởng lợi khi các chủ đầu khác có đủ năng lực buộc phải cạnh tranh về chất lượng với VinCity .

Do thị trường bất động sản mang tính cục bộ ( ví dụ như Hốc Môn tuy xa nhưng vẫn có những khu giá 50-60 trđ/m2 ) và người mua ở phân khúc này cũng không muốn di chuyển xa nên nguồn cung các chủ đầu tư khác ở những vị trí khác nhau vẫn có mãi lực .

Thị trường cuối năm 2016 đang vẫn giao dịch tốt với căn hộ dưới 2 tỷ đồng, tuy nhiên đang có dấu hiệu bão hòa các căn hộ trung cao cấp . Và với kế hoạch của VinCity triển khai 200-300.000 căn hộ với giá 700 trđ trong 5 năm tới sẽ thổi sinh khí tốt cho thị trường thêm năm 2017 .

Bác sỹ bất động sản Jetland

Gửi bình luận

Tìm kiếm nhanh